КВАРТИРА БЕЗ РИСКОВ: ПОЧЕМУ ПОКУПКА ЖИЛЬЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ СТАЛА ВЫГОДНЕЕ И БЕЗОПАСНЕЕ
Проблема обманутых дольщиков и тёмных схем на рынке жилищного строительства в России долгое время была как нарастающий ком – увеличивалось количество недостроев, становилось больше граждан, отдавших деньги застройщикам и оставшихся ни с чем. Одни компании намеренно банкротились, едва собрав деньги с клиентов, другие и хотели быть честными, но, не рассчитав силы, сталкивались с проблемами: не получены разрешительные документы, не хватало финансов на завершение стройки, росли цены на материалы и рабочую силу, а возможностей покрыть расходы не было. Обманутые дольщики появлялись не только в крупных городах, где объёмы жилищного строительства больше, но и в северной столице Иркутской области – в Братске.
В 2011 году в Приангарье насчитывалось 38 проблемных объектов и почти 3 тысячи обманутых дольщиков. Это официальные данные с сайта правительства региона. Власти области использовали разные способы достройки проблемных домов, и на начало 2023 года обманутых дольщиков в регионе насчитывалось 499. Это те, кто отнёс свои деньги застройщикам ещё до того, как в России провели реформу долевого строительства в целях радикального решения проблемы, ведь теперь обманутые дольщики в принципе не могут появиться. В 2019 году стала обязательной новая схема расчётов – эскроу-счета. Это свело к нулю риски появления недостроев. Эксперты отрасли рассказали, как этот механизм защищает покупателей новостроек и какую выгоду добавляет рынку первичного жилья.
Без денег и без дома
Житель Братска Алексей не был дольщиком, но тоже пострадал от застройщика. Компания обещала возвести коттеджный посёлок и обанкротилась. Около пяти лет назад братчанин, как и ещё несколько горожан, заключил со строительной фирмой договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. Деньги нужно было вносить поэтапно. Алексей отдал первый транш – 2,5 млн рублей – на подготовку ограждения, котлована, фундамента. И уже на этом этапе начались проблемы.
– Весь объём, который должен был соответствовать этим 2,5 млн, выполнен не был. Была просто вырыта в земле яма, поставлены блоки бетонные, – вспоминает он.
Проект бросили на этапе котлована. Застройщик подал на банкротство. Алексей пошёл с иском в суд, который обязал застройщика выплатить клиенту 6,5 млн рублей, но денег братчанин от компании до сих пор не получил. Участок, где планировал строить дом, продал и таким образом компенсировал хотя бы часть убытка.
Покупатель больше не рискует
В 2019 году в России заработала новая схема покупки жилья на первичном рынке с использованием эскроу-счетов. Этот механизм власти ввели для того, чтобы обезопасить от потери денег граждан, которые приобретают квартиры в строящихся домах или вкладываются в ИЖС.
– И теперь проблемные объекты уже не могут появиться, – говорит начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Иркутского отделения Сбербанка Сергей Алтынников. – Эскроу – это специальный счёт, который покупатель квартиры открывает в банке для расчёта с застройщиком. Этот счёт блокированный – денежные средства покупателя хранятся на нём до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик не может пользоваться этими деньгами, пока дом не будет построен. Почему нет обманутых дольщиков? Потому что, если у застройщика что-то идёт не по плану, по каким-то причинам затягивается или не осуществляется ввод объекта в эксплуатацию, то денежные средства, которые находятся на блокированном счёте, возвращаются покупателю недвижимости.
Таким образом, покупатель ничем не рискует. Получается, что банк несёт ответственность и за сохранность денег покупателя квартиры, и за реализацию проекта жилого комплекса. Застройщик же в возведение объекта вкладывает либо свои средства, либо взятые в кредит в банке. Как говорит Сергей Алтынников, в Иркутской области около 95% жилых комплексов сейчас строятся с использованием целевых кредитов, то есть по схеме проектного финансирования.
– И это говорит о том, что любой застройщик гарантированно имеет ресурсы на строительство объекта и его завершение. Вообще выигрывают все участники процесса. Застройщик может спокойно планировать возведение жилого комплекса на один-три года вперёд, он точно будет понимать, откуда поступят деньги, и сможет больше внимания сосредоточить на результатах проекта. Заёмщик в свою очередь понимает, что его деньги в безопасности, он не будет обманут.
Выгода во всём
Поэтому теперь покупка квартиры в новостройке выгодна во всех смыслах, добавляет в свою очередь генеральный директор компании «Региональный специализированный застройщик» Александр Пахомов. Эскроу-счета и проектное финансирование обеспечивают безопасность сделки, а государственная поддержка ипотечных программ позволяет приобрести современное жильё на первичном рынке на более выгодных условиях, чем на вторичном.
– Государство активно поддерживает ипотечные программы, субсидирует их банкам, соответственно, люди приобретают жильё в новостройке по ставке, которая может быть в два и более раза ниже, чем стандартная ставка банка. То есть проценты по кредиту на новостройку будут меньше. Если с одним и тем же ежемесячным платежом по ипотеке рассматривать приобретение квартиры в новостройке и на вторичном рынке, то переплата в случае покупки вторичного жилья будет в разы больше по итогу всего периода ипотечного кредитования, – говорит Александр Пахомов.
При этом покупатель квадратных метров в новостройке получает жилплощадь, которая обеспечит ему качественно другой уровень комфорта, нежели вторичка.
– Новое жильё строится по современным нормам, правилам и требованиям. Оно более безопасное, экологичное, просторное. Запросы общества меняются, поэтому меняются планировочные решения, строители давно уже ушли от комнат по 4 кв. м. Дома строятся крепче и надёжнее. Это совершенно другой уровень жизни. Требования к городской среде сейчас намного выше. Например, дворы – это не просто песочница и лавочки, а внутреннее пространство, где есть инфраструктура для занятий спортом, активного отдыха, игр с детьми, – отмечает руководитель строительной компании.
Новый проект
В Братске примером нового жилого комплекса, в котором можно купить квартиру, не опасаясь потерять деньги, и при этом ещё получить качественную среду, является проект ЖК «Первый». Это жилой квартал, возводимый в Центральном районе в границах улиц Металлургов и Крупской. Сейчас строится первая очередь объекта, завершить её компания «Региональный специализированный застройщик» намерена до конца 2023 года. Всего планируется три очереди строительства. Жилой комплекс рассчитан почти на 1 тыс. квартир.
– Все современные и передовые тенденции строительства жилья мы перенесли в свой проект. Это комплексный квартал, в котором будут все аспекты современной стройки и благоустройства. Большие дворы, качественно заполненные инфраструктурой вплоть до площадок для выгула домашних животных, места для массового отдыха жителей, во второй очереди проектируем фонтан. В первой очереди предусмотрены наземные парковки, во второй очереди будет большой подземный паркинг.
Стратегическим финансовым партнёром проекта является Сбербанк, который выступает гарантом того, что застройщик возведёт объект в срок и с соблюдением всех норм и требований. Для Братска этот проект можно назвать прорывным, ведь если не считать годы основания, то комплексного строительства жилья в городе никогда не было.
Остаётся только добавить, что эпоха обманутых дольщиков прошла, принятый комплекс мер по борьбе с проблемой принёс плоды. Теперь братчане без опасений и рисков могут сделать вклад в своё будущее и существенно улучшить качество жизни. Отныне покупка квартиры в новостройке – это не переживания и тревога, а счастливое событие для каждой семьи.
Мария Сотникова
